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"Location Immobilière : Obligations & Droits"

Fri, 22 May 2026 18:44:10 +0200

Habitat indigne, permis de louer, diagnostics : ce que la CNCDH recommande en 2024

Fri, 22 May 2026 00:18:35 +0200

Politique du logement · Droits fondamentaux

Habitat indigne, permis de louer, diagnostics : ce que la CNCDH recommande en 2024

Par Philippe Ferraz – Diagnostiqueur certifié CertifEnerg | Isère (38) | Avril 2024

Le 28 mars 2024, la Commission nationale consultative des droits de l'homme (CNCDH) a adopté à l'unanimité un avis majeur sur le droit au logement. Au cœur de ses 41 recommandations : les diagnostics obligatoires comme outil fiable de connaissance du parc immobilier, le permis de louer pour contrer l'habitat indigne, et une mise en garde contre l'oubli des problèmes de salubrité au profit du seul enjeu énergétique.

📋 Avis de référence

Titre« Rendre effectif le droit au logement pour tous »

Adopté le28 mars 2024 (à l'unanimité)

Publié au JORF7 avril 2024

Nombre de recommandations41

Texte intégralTélécharger l'avis (PDF) ↗

Un constat d'échec huit ans après la première alerte

Il y a huit ans, la CNCDH avait déjà alerté les pouvoirs publics face au mal-logement. En 2024, son bilan est sans concession : la crise du logement s'est aggravée malgré une succession de textes législatifs. L'institution identifie un problème structurel majeur — le manque de données fiables et récentes sur l'état du parc résidentiel — et propose d'y remédier notamment via les diagnostics techniques.

Les diagnostics obligatoires : une source de données fiables… mais incomplète

Les diagnostics obligatoires opérés au moment des transactions immobilières apportent des informations précises et fiables. — CNCDH, Avis « Rendre effectif le droit au logement pour tous », mars 2024

La CNCDH reconnaît explicitement la valeur des diagnostics réalisés lors des ventes et locations, dont les résultats sont centralisés — notamment le DPE dont les données sont compilées par l'ADEME. C'est une reconnaissance officielle du rôle informationnel de notre profession.

Mais la Commission soulève aussi une limite réelle : ces données ne concernent que le moment de la transaction. Un logement loué depuis dix ans sans remise sur le marché échappe à tout suivi technique. La Commission recommande également d'enrichir les diagnostics exigés à la mise en location d'un volet accessibilité handicap.

À noter pour les diagnostiqueurs

La CNCDH ne remet pas en cause les diagnostics existants — elle les valorise comme source de données fiables. Elle demande qu'ils couvrent davantage de situations et qu'ils intègrent de nouveaux critères comme l'accessibilité.

Le permis de louer : un outil à généraliser

Pour lutter contre les marchands de sommeil et l'habitat indigne locatif, la CNCDH recommande d'encourager les communes à généraliser le permis de louer dans les quartiers à risque, sans attendre l'existence d'un programme local de l'habitat (PLH). Le permis de louer oblige un propriétaire à obtenir une autorisation préalable avant de mettre un bien en location — et peut s'articuler directement avec les diagnostics techniques obligatoires.

Ne pas sacrifier la salubrité à l'énergie

La CNCDH alerte sur le risque d'une politique du logement trop focalisée sur la performance énergétique au détriment des autres enjeux de salubrité. Elle liste les problèmes qui persistent dans les logements indignes :

💧

Humidité & aération

Condensation, moisissures, infiltrations persistantes

⚡

Électricité

Installations hors normes, risques d'incendie

🔬

Amiante

Matériaux amiantés dans les logements anciens

🎨

Plomb

Peintures au plomb dégradées, risque saturnisme

🐀

Nuisibles

Infestations dans les immeubles dégradés

🏚️

Copropriétés

Immeubles entiers démunis face aux travaux

La CNCDH insiste : ces problèmes concernent tous les territoires — urbains comme ruraux — et tous les types de logements. Une réponse globale est nécessaire, coordonnée autour des pôles départementaux de lutte contre l'habitat indigne (PDLHI).

Autres recommandations clés de la CNCDH

Amélioration du suivi statistique des personnes sans domicile pour une politique « Logement d'abord »
Inscription de l'Enquête nationale logement dans la programmation régulière de la statistique publique
Pérennisation du plafonnement de l'augmentation annuelle des loyers
Diagnostics territoriaux sur la vacance des logements réalisés par les collectivités
Mesures incitatives à la construction de logements sociaux (exonération taxe foncière…)
Mêmes règles de salubrité et de décence pour les meublés touristiques (Airbnb…) que pour les autres logements

Le regard du diagnostiqueur terrain

📍 Point de vue – Philippe Ferraz, CertifEnerg Isère

Cet avis de la CNCDH résonne avec ce que j'observe quotidiennement sur le terrain en Isère. La tentation est grande de réduire la qualité d'un logement à sa seule étiquette énergétique DPE. Mais un logement classé D peut présenter une installation électrique dangereuse, des traces de plomb dans les peintures ou une ventilation défaillante.

C'est précisément pour cela que le dossier de diagnostic technique (DDT) comprend plusieurs diagnostics complémentaires : le CREP (plomb), l'état de l'installation électrique, l'état du gaz, le diagnostic amiante… Chacun répond à un risque distinct. La recommandation sur le permis de louer articulé avec les diagnostics obligatoires permettrait de mieux détecter ces situations avant la signature du bail.

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Philippe Ferraz – CertifEnerg Diagnostiqueur immobilier certifié ABCIDIA – Isère / Auvergne-Rhône-Alpes
Certifications : DPE, Audit énergétique, Amiante, Électricité, Gaz, Plomb, Termites
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Décret n°2023-695 : les nouvelles règles d'hygiène et de salubrité des logements expliquées

Thu, 21 May 2026 23:42:15 +0200

Réglementation · Hygiène & Salubrité

Décret n°2023-695 : les nouvelles règles d'hygiène et de salubrité des logements expliquées

Par Philippe Ferraz – Diagnostiqueur certifié CertifEnerg | Isère (38) | Mis à jour : septembre 2024

Publié au Journal officiel le 30 juillet 2023 et entré en vigueur le 1er octobre 2023, le décret n°2023-695 a établi un cadre national unifié pour l'hygiène et la salubrité des logements. Il définit ce qu'est un local habitable, renforce les conditions à respecter pour louer, et introduit des sanctions pénales. Le point complet par un diagnostiqueur certifié en Isère.

📋 Fiche signalétique du texte

Référence officielleDécret n°2023-695 du 29 juillet 2023

PublicationJournal officiel du 30 juillet 2023

Entrée en vigueur1er octobre 2023

Code modifiéCode de la santé publique (CSP)

DomainesLogement décent, insalubrité, sanctions

Texte sourceLegifrance.gouv.fr ↗

Pourquoi ce décret a-t-il été publié ?

Avant octobre 2023, les règles d'hygiène et de salubrité applicables aux logements variaient d'un département à l'autre, au gré des règlements sanitaires départementaux (RSD). Cette disparité créait des inégalités de traitement entre locataires selon leur lieu de résidence.

Le décret n°2023-695 visait à remédier à cette situation en fixant, au niveau national, un socle commun de règles sanitaires pour tous les locaux d'habitation. Les RSD restent applicables dans les domaines non encore couverts par un décret spécifique.

Les 6 sous-sections du décret : ce qu'elles couvrent

L'article 2 du décret est le cœur du texte. Il structure les règles sanitaires en six sous-sections distinctes :

Sous-section	Contenu
1 – Dispositions générales	Définition des types de locaux concernés et des infractions sanctionnées
2 – Caractéristiques du local	Exclusion des caves et sous-sols, hauteur sous plafond minimale, éclairement naturel
3 – Conditions de salubrité	Absence de revêtements dégradés contenant du plomb, installation électrique sécurisée, chauffage fixe obligatoire
4 – Hygiène d'utilisation	Gestion des odeurs, bruits, déchets, moisissures et animaux nuisibles
5 – Parties communes	État, entretien et fonctionnement des bâtiments, parties communes et abords
6 – Dispositions particulières	Logements meublés, hébergements collectifs et touristiques : surface minimale, volume, sécurité

Des sanctions pénales renforcées

C'est l'une des nouveautés les plus significatives pour les propriétaires bailleurs. Le décret introduit un article R.1312-14 dans le code de la santé publique qui prévoit explicitement :

Contravention de 4e classe pour tout manquement aux règles sanitaires d'hygiène et de salubrité des locaux d'habitation. Cette sanction peut atteindre 750 € d'amende pour une personne physique.

Entrée en vigueur : ce qu'il faut savoir

Les dispositions générales sont entrées en vigueur le 1er octobre 2023. Les sous-sections 2 et 3 ne s'appliquent à certaines installations spécifiques qu'à compter de la publication d'un décret complémentaire prévu dans les 24 mois.

🔄 Mise à jour – Août 2024

Le 29 août 2024, le Conseil d'État a partiellement annulé ce décret (décision n°488640). L'annulation porte sur les dispositions relatives à la hauteur sous plafond et à l'habitabilité des sous-sols, en raison d'un vice de procédure. Pour les parties annulées, les règles départementales préexistantes (RSD) s'appliquent à nouveau.

Ce que ce décret implique concrètement lors d'un diagnostic

Le décret ne modifie pas le calcul de la surface habitable. Les règles de mesure pour la loi Carrez, la loi Boutin ou la Sref DPE restent régies par l'article R.156-1 du CCH, indépendamment des critères de salubrité.

Le diagnostic habitabilité est le principal diagnostic concerné. Lorsqu'un propriétaire souhaite évaluer la conformité de son bien aux règles de décence et de salubrité avant une mise en location, c'est ce type de prestation qui entre en jeu.

La sous-section 3 concerne directement les diagnostics existants : présence de revêtements contenant du plomb (CREP), état de l'installation électrique, présence d'un chauffage fixe. Ces éléments font déjà l'objet de diagnostics réglementaires réalisés lors de chaque mission.

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Décret hygiène & salubrité annulé par le Conseil d'État : ce que ça change concrètement

Tue, 19 May 2026 11:25:34 +0200

Réglementation · Diagnostic immobilier

Décret hygiène & salubrité annulé par le Conseil d'État : ce que ça change concrètement

Par Philippe Ferraz – Diagnostiqueur certifié CertifEnerg | Isère (38) | Septembre 2024

Le 29 août 2024, le Conseil d'État a partiellement annulé le décret n°2023-695 du 29 juillet 2023 sur l'hygiène et la salubrité des logements. En cause : un vice de procédure sur les règles de hauteur sous plafond et l'habitabilité des sous-sols. Ce que cela signifie pour votre bien immobilier.

Retour sur le décret de juillet 2023

Entré en vigueur le 1er octobre 2023, le décret n°2023-695 avait pour ambition d'harmoniser au niveau national les règles d'hygiène et de salubrité applicables aux logements, qui varient selon les règlements sanitaires départementaux (RSD). Sur le papier, l'objectif était louable.

Mais le texte a rapidement suscité l'inquiétude des associations de lutte contre l'habitat insalubre. Sa disposition la plus contestée : un logement pouvait être considéré comme décent avec un volume habitable d'au moins 20 m³, même avec une hauteur sous plafond inférieure à 2,20 m. Autrement dit, le décret ouvrait potentiellement la voie à la location de locaux en sous-sol auparavant classés insalubres.

Texte de référence

Décret n°2023-695 du 29 juillet 2023 – Article R.1331-20 du code de la santé publique, renvoyant à l'article 4 du décret du 30 janvier 2002. Entrée en vigueur : 1er octobre 2023.

Pourquoi le Conseil d'État a-t-il annulé ce décret ?

La décision n°488640 du 29 août 2024, rendue à la demande de la fédération Droit Au Logement (DAL), ne porte pas sur le fond des règles elles-mêmes, mais sur un vice de procédure.

Entre la version soumise à la consultation du Haut Conseil de la santé publique (HCSP) et la version finale publiée au Journal officiel, le gouvernement avait modifié deux éléments clés sans soumettre ces changements à une nouvelle consultation obligatoire :

Le degré d'enfouissement dans le sol déterminant l'usage d'habitation d'un local ;
La hauteur sous plafond minimale des pièces de vie et de service.

Cette irrégularité a suffi au Conseil d'État pour prononcer l'annulation partielle. L'État a également été condamné à verser 3 500 € à l'association DAL au titre des frais de procédure.

Quelles conséquences pratiques ?

Points clés à retenir

Les règles départementales préexistantes (RSD) sont réinstaurées pour la partie annulée du code de la santé publique.
Les dispositions non annulées du décret de 2023 restent en vigueur.
La surface habitable prise en compte dans le DPE n'est pas affectée : l'article R156-1 du CCH et sa limite de 1,80 m restent inchangés.
Un sous-sol chauffé avec une HSP d'1,80 m peut intégrer la surface de référence (Sref) du DPE, selon le guide DPE de juillet 2024.
Le diagnostic habitabilité est le seul type de diagnostic directement impacté par ces règles de décence et de salubrité.

⚠️ À ne pas confondre : Les règles de salubrité concernent la décence du logement (droit à louer un bien). Elles sont distinctes des règles de calcul de la surface habitable (loi Carrez, loi Boutin, Sref DPE), qui n'ont pas été modifiées.

Et maintenant : un nouveau décret est-il prévu ?

Deux options s'offraient au gouvernement : soumettre la partie censurée à une nouvelle consultation du HCSP, ou faire paraître un nouveau décret. Dans le contexte politique de l'automne 2024, avec un ministre du Logement démissionnaire, la parution d'un texte de remplacement rapide apparaissait peu probable.

Les associations de lutte contre l'habitat indigne ont par ailleurs clairement annoncé qu'elles attaqueraient tout nouveau texte reprenant une hauteur minimale de plafond abaissée à 1,80 m, jugée incompatible avec la santé publique.

Le point du diagnostiqueur certifié

En tant que diagnostiqueur immobilier certifié intervenant en Isère et dans toute la région Auvergne-Rhône-Alpes, je suis régulièrement confronté à des questions sur l'habitabilité des logements atypiques : sous-sols, pièces mansardées, locaux reconvertis.

La règle à retenir est simple : les critères de décence et de salubrité sont distincts des critères de surface utilisés dans le DPE ou la loi Carrez. Une pièce peut entrer dans la Sref DPE sans pour autant être considérée comme habitable au sens du code de la santé publique, et inversement.

Si vous avez un doute sur la situation de votre bien — que vous soyez propriétaire bailleur, acquéreur ou notaire — n'hésitez pas à me consulter.

Un doute sur votre bien ? Parlons-en.

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Certification DPE : anticipez pour éviter les pièges du nouveau régime en juillet 2024

Fri, 24 May 2024 15:20:13 +0200

Vigilance Requise pour les Candidats à la Certification DPE Avant le 1er Juillet 2024

À l'approche de l’entrée en application du nouveau régime de certification du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), les candidats à la certification initiale doivent redoubler de vigilance pour éviter de se retrouver dans une situation délicate. En effet, ceux qui n’obtiendront pas leur certification DPE avant le 30 juin 2024 risquent de perdre le bénéfice de leur investissement en formation.

Les organismes de formation font face à une forte demande de la part des stagiaires cherchant à obtenir leur certification avant le renforcement des exigences le 1er juillet 2024. "C'est la course pour se former et trouver un certificateur. C’est naturel de vouloir se certifier avant l’entrée en vigueur du nouveau régime," observe Séverine Micheau, responsable de la certification des personnes chez AFNOR Certification. Elle ajoute toutefois une mise en garde : "Les organismes de formation doivent être transparents avec leurs clients, et ces derniers doivent anticiper les délais de traitement des organismes de certification pour éviter les mauvaises surprises."

Si les candidats ne parviennent pas à obtenir leur certification DPE avant le 1er juillet 2024, ils perdront les avantages de leur formation initiale, qui ne répondra plus aux nouvelles exigences réglementaires. "Il est impératif que les candidats réussissent leurs examens et reçoivent la notification de leur réussite avant le 1er juillet 2024. En cas d'échec à une partie des examens ou de problème avec les prérequis, ou si la décision de certification n'est pas rendue avant le 30 juin, ils devront se conformer aux nouvelles dispositions, ce qui signifie recommencer une formation initiale complète," précise Séverine Micheau. Cela implique notamment 56 heures de formation pour le DPE sans mention, en plus de la perte financière de la première formation.

Mise en Garde de la DHUP

La Direction de l'Habitat, de l'Urbanisme et des Paysages (DHUP) met en garde les futurs diagnostiqueurs. Lors d'une réunion avec les organismes de certification et le Comité français d'accréditation (Cofrac) la semaine dernière, la DHUP a insisté sur la vigilance nécessaire pour éviter que les candidats ne soient pénalisés par le changement de régime. Il est d'autant plus crucial de ne pas se précipiter inutilement, car même les candidats certifiés en juin 2024 devront se conformer aux nouvelles obligations du régime de certification, telles que le tutorat et le contrôle sur ouvrage en cours de diagnostic.

En conclusion, il est essentiel pour les candidats de planifier soigneusement leur parcours de certification et de collaborer étroitement avec leurs organismes de formation pour assurer une transition en douceur vers le nouveau régime de certification DPE.

Achat de Logements Sans Chauffage : Les Obstacles à la Rénovation Énergétique et au Financement

Thu, 23 May 2024 16:08:45 +0200

Achat de Logement sans Chauffage : Problèmes de Rénovation Énergétique

En France métropolitaine, un logement sans chauffage est exempté de DPE et d’audit énergétique. Le député Vincent Ledoux a demandé des mesures contre les vendeurs retirant le chauffage pour éviter le DPE. En attendant, l'absence de DPE ou d’audit ne dissuade pas toujours les acheteurs qui envisagent des rénovations.

Cependant, certaines banques et l’espace France Rénov’ exigent un DPE initial et projeté pour financer les travaux, compliquant les démarches. Le DPE projeté et l'audit incitatif, basés sur des travaux prévus, ne sont plus reconnus dans les nouveaux textes réglementaires.

Ma Prime Logement Décent, finançant le chauffage, nécessite aussi un audit énergétique et le logement doit atteindre une certaine classe énergétique après travaux. Installer un convecteur bon marché juste pour obtenir un DPE est une solution temporaire mais peu pratique.

Depuis le 15 mai, MaPrimeRénov’ n’exige plus de DPE pour l’aide monogeste, mais des problèmes de mise en œuvre persistent. L’ANAH peut bloquer les dossiers en l'absence de DPE ou d’audit par suspicion de fraude.

Conseil : Si vous achetez un logement sans DPE, soyez vigilant. Questionnez le vendeur, l’agence ou le notaire sur l'absence de chauffage pour éviter des complications ultérieures.

A quoi ressemble une passoire thermique ?

Wed, 22 May 2024 11:11:17 +0200

Les données collectées par l’ADEME portant sur près de 63 500 audits énergétiques de maisons individuelles permettent de connaitre les valeurs moyennes d’un certain nombre de paramètres et d’en esquisser le profil type.

L’Observatoire DPE-AUDIT met à disposition un certain nombre de données issues des quelques 10 000 audits énergétiques déposés chaque mois à l’ADEME. Ces données proviennent des audits énergétiques réglementaires collectés depuis le 1er septembre 2023 et des audits harmonisés réalisés dans un cadre incitatif ou réglementaire depuis le 1er octobre 2023. En restreignant les données de l’Observatoire aux seules maisons individuelles classées F et G, on peut définir un profil type de la passoire énergétique basé sur 63 428 audits énergétiques.

Profil type de la maison individuelle classée F et G d’après les valeurs moyennes relevées dans les audits énergétiques disponibles sur l’Observatoire DPE-AUDIT L’Observatoire fournit également des statistiques quant aux systèmes utilisés pour le chauffage, la production d’ECS et la ventilation. On notera que :

• Pour le chauffage principal : 37% des maisons sont équipées d’une chaudière au fioul, 29% de générateurs électriques à effet joule et 12% d’une chaudière gaz classique ;

• Pour la production d’ECS : 62% des maisons sont équipées d’un ballon électrique et 19% d’une chaudière fioul ;

• Pour la ventilation : 59% des maisons sont équipées d’une ventilation par ouverture des fenêtres, 15% par entrées d’air hautes et basses et 3% par VMC SF autoréglable.