Le 29 août 2024, le Conseil d'État a partiellement annulé le décret n°2023-695 du 29 juillet 2023 sur l'hygiène et la salubrité des logements. En cause : un vice de procédure sur les règles de hauteur sous plafond et l'habitabilité des sous-sols. Ce que cela signifie pour votre bien immobilier.

Retour sur le décret de juillet 2023

Entré en vigueur le 1er octobre 2023, le décret n°2023-695 avait pour ambition d'harmoniser au niveau national les règles d'hygiène et de salubrité applicables aux logements, qui varient selon les règlements sanitaires départementaux (RSD). Sur le papier, l'objectif était louable.

Mais le texte a rapidement suscité l'inquiétude des associations de lutte contre l'habitat insalubre. Sa disposition la plus contestée : un logement pouvait être considéré comme décent avec un volume habitable d'au moins 20 m³, même avec une hauteur sous plafond inférieure à 2,20 m. Autrement dit, le décret ouvrait potentiellement la voie à la location de locaux en sous-sol auparavant classés insalubres.

Pourquoi le Conseil d'État a-t-il annulé ce décret ?

La décision n°488640 du 29 août 2024, rendue à la demande de la fédération Droit Au Logement (DAL), ne porte pas sur le fond des règles elles-mêmes, mais sur un vice de procédure.

Entre la version soumise à la consultation du Haut Conseil de la santé publique (HCSP) et la version finale publiée au Journal officiel, le gouvernement avait modifié deux éléments clés sans soumettre ces changements à une nouvelle consultation obligatoire :

• Le degré d'enfouissement dans le sol déterminant l'usage d'habitation d'un local ;
• La hauteur sous plafond minimale des pièces de vie et de service.

Cette irrégularité a suffi au Conseil d'État pour prononcer l'annulation partielle. L'État a également été condamné à verser 3 500 € à l'association DAL au titre des frais de procédure.

Quelles conséquences pratiques ?

Et maintenant : un nouveau décret est-il prévu ?

Deux options s'offraient au gouvernement : soumettre la partie censurée à une nouvelle consultation du HCSP, ou faire paraître un nouveau décret. Dans le contexte politique de l'automne 2024, avec un ministre du Logement démissionnaire, la parution d'un texte de remplacement rapide apparaissait peu probable.

Les associations de lutte contre l'habitat indigne ont par ailleurs clairement annoncé qu'elles attaqueraient tout nouveau texte reprenant une hauteur minimale de plafond abaissée à 1,80 m, jugée incompatible avec la santé publique.

Le point du diagnostiqueur certifié

En tant que diagnostiqueur immobilier certifié intervenant en Isère et dans toute la région Auvergne-Rhône-Alpes, je suis régulièrement confronté à des questions sur l'habitabilité des logements atypiques : sous-sols, pièces mansardées, locaux reconvertis.

La règle à retenir est simple : les critères de décence et de salubrité sont distincts des critères de surface utilisés dans le DPE ou la loi Carrez. Une pièce peut entrer dans la Sref DPE sans pour autant être considérée comme habitable au sens du code de la santé publique, et inversement.

Si vous avez un doute sur la situation de votre bien — que vous soyez propriétaire bailleur, acquéreur ou notaire — n'hésitez pas à me consulter.